법무법인 센트로 최유민 변호사

부동산 거래계에서 흔히 쓰이는 표준계약서는 입주권 매매계약시에도 그대로 사용되는 경우가 많다. 이 경우 특약사항에서 세부적인 사항을 명확히 정해두지 않으면 매도인과 매수인 간 다툼으로 이어지기 쉽다. 특히 “위 부동산에 관하여 발생한 수익의 귀속과 제세공과금 등의 부담은 위 부동산의 인도일을 기준으로 하되, 지방세의 납부의무 및 납부책임은 지방세법의 규정에 의한다”라는 표준계약서 규정이 자주 문제 된다. 재건축이 진행 중인 아파트 매매에서는 수익의 귀속이나 공과금의 납부 주체가 매도인과 매수인 중 누구인지가 모호한 경우가 있어서인데, 실제 사례를 통해 입주권 매매계약에서 특약사항을 정할 때 유의할 점을 알아본다.


 

 정비사업과 관련한 환급금 채권은 특약에 별도의 정함이 없는 한 ‘매수인’이 승계

최근 입주권 매매계약의 매도인이 매수인을 상대로 계약 당시까지 발생한 환급금의 지급을 구한 사례가 있었다. 정비사업과 관련하여 발생한 환급금이 ‘부동산에 관하여 발생한 수익’에 해당되어 인도일 이전에 발생한 환급금이 매도인에게 지급되어야 할까? 결론부터 말하면 특약사항에 별도로 매도인에게 귀속된다는 내용을 정하지 않는 한, 환급금 채권(내지 부담금 채무)은 조합원으로서 지위를 양수한 매수인에게 귀속된다. 

흔히 조합 정관에서는 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합이 종전의 권리자에게 행한 처분, 청산시 권리ㆍ의무를 포괄 승계한다고 정하는데, 조합원이 조합에 대해 가지는 환급금도 이와 같이 포괄승계 할 권리에 포함된다고 봄이 자연스럽다. 

또한 표준계약서 규정의 ‘부동산에 관한 수익’이란 민법 제587조에서 정한 바와 같이 매매계약 후 인도 전에 목적물로부터 발생한 과실을 의미하는데, 이는 통상 부동산의 사용ㆍ수익에 따른 이익이나 차임 상당액 등을 의미하는 것이지, 정비사업 대상 부동산에 관하여 발생하는 채권적 이익을 말하는 것으로 보기는 어렵다. 

아울러 환급금 내지 부담금은 사업이 완료된 후 조합원이 제공받은 아파트와 대지 지분이 특정될 때 확정되는 것으로, 매매계약 당시 및 인도 당시 구체적으로 발생해 있었다고 볼 수도 없다. 

재건축 조합에게 신탁등기가 마쳐진 기간에 부과된 지방세 등의 납부 주체도 특약에서 구체적으로 명시

 구 지방세법(2020. 12. 29. 개정되기 전의 것) 제107조 제1항 제3호는 신탁법에 따라 등기된 신탁재산의 경우 ‘수탁자’를 지방세 납부주체로 정하였고, 개정된 지방세법 제119조의2에서도 2차적 납부 의무자를 ‘수탁자’로 정하고 있다. 

위 문언상 재건축 조합에게 신탁등기가 마쳐진 입주권 매매의 경우 수탁자인 재건축조합이 그 납부주체가 되나, 통상 조합은 지방세를 납부한 후 개별 조합원을 상대로 지방세 상당액을 정산하고 있다. 그렇다면 매도인과 매수인 중 누가 지방세 등 공과금 상당액을 부담하여야 할지가 문제될 수 있다. 

특약에서 별도로 정함이 없다면, ‘제세공과금 등의 부담은 위 부동산의 인도일을 기준으로 하되, 지방세의 납부의무 및 납부책임은 지방세법의 규정에 의한다’라는 표준계약서 규정에 따라 부동산의 인도일을 기준으로 납부주체가 정해진다. 위 규정은 매도인과 매수인 사이에 재산세 등의 지방세 부담주체를 명확하게 하기 위하여 법에 정해진 납부의무 발생시점을 기준으로 부담주체를 정하려는 취지로 볼 수 있다. 따라서 인도일 이전에 발생한 재산세는 매도인이, 그 이후에 발생한 재산세는 매수인이 부담한다고 해석해야 한다. 

다만 관련 분쟁을 방지하기 위해서는 조합과 정산이 필요한 경우에도 특약에서 ‘조합과 재산세 등 지방세 상당액을 정산하는 경우에도 특정 시점(예: 부동산 인도일, 이전고시일)을 기준으로 그 부담 주체를 정한다’라는 취지의 규정을 두는 편이 더욱 명확할 것이다. 

저작권자 © 데일리뉴스 무단전재 및 재배포 금지